SiS001! Board - [第一会所关闭注册]

标题: [转帖] 【人文】【杰森访谈】房地产是中国经济的一支“毒”秀 [打印本页]

作者: druid169 时间: 2016-3-14 10:06 标题: 【人文】【杰森访谈】房地产是中国经济的一支“毒”秀

静汝北京时间: 2016-03-14 01:04:11

听众朋友，您好！您现在收听的是希望之声国际广播电台的【杰森访谈】节目，我是主持人静汝。
近日大陆媒体高调报道了中国一些大城市出现大批民众哄抢楼市、楼价被再次推高的消息，据悉，这次的高楼价和中国经济是怎么样的一个关系引起了外界多方的关注，同时网上也出现了高楼价对中国经济影响的各种各样的分析和推测，有报道指，外界普遍认为这次楼市的快速攀升是非理性的，将楼市的泡沫進一步推高。对此，本台记者采访了旅美经济评论专家杰森博士。
主持人：杰森，您好！中国楼市的走势不仅牵动着中国普通百姓，也一起海外各方的关注，众所周知中国经济GDP的数据和中国的楼市有密切关系。您怎么看这新一轮的楼市上涨？
杰森：现在说法非常多，各种各样的阴谋论都上来了，甚至说有些企业缺缺钱了，想从房子来套钱，就是高价卖出，这种风险由银行来担。其实没有那么简单，很明显是很多因素综合促成这样的一个现象。如深圳、上海、北京、广州这些一线城市涨的很凶，后来很快的一部分二线城市，如武汉、苏州、南京也都在涨一些，这是多方面原因。
一方面我们知道过去房地产比较皮软，全国性的，但是一线城市特别是北京、上海这样的一线城市，和个别人口涌入的二线城市，它的这个硬需求真是存在的。北京、上海每年有很多学生毕业的，高校集聚的地方，每年毕业的学生，不管他们来自哪些城市，很多会留在北京、上海，因为中国现在不管是文化，还是就业机会，还是其他的各个方面，北京、上海确实是占居了中国非常重要的资源，各个国家如果到中国开公司的话，几乎就首先这几个城市，而其它的城市几乎没有太多高端的企业，真正的高端的人才最终还是要选择留在北京。因为有这样高端的人群，很多一般的劳动人口也想往那这些大地方聚，因为毕竟好找工作，像北漂这些因素都很多等等。北京、上海已经是两千多万人的城市，什么概念呢，加拿大才三千多万人，加拿大国土面积比中国还大，整个加拿大的人口只比上海多一点点，就是说这种硬需求是无容置疑的。
大家现在唯一不理解的是这个成熟力的问题。北京、上海现在轻轻松松一套房子，没有3、400万人民币不可能考虑这个问题的。大部分第一次买房的人除非夫妇俩个人共同年薪在50万人民币这个层次的人，想直接去买3、400万的房子可能性是非常非常小的，但是最近有一些政策会使以前一些赚了一些钱有可能想买房子的人有一点可能，因为比如以前首付百分之30，400万的房子首付就是120万，现在他把首付降到百分之20，400万的房子现在就变成80万了，这个差异就使原来可能付不起首付的人就能付得起首付了，从这一点上来看，出台的一些政策会帮助一些人有买房的可能性。
当然还有一些其它的因素，如中国现在股市跌得一塌湖涂，确确实实又没有投资去向，因为股市跌到这种程度，很多人对股市的心死了，有些人手里有点钱，总是希望能有一个生财的地方。所以有些投资的人有去琢磨着酌房地产这个概念。还有其它因素，包括最近我们也看到了，银行贷款。特别是前段时间20峰会，周小川也谈到中国未来会采用谨慎、偏宽松的这种货币政策。从某种意义上讲就放了一句话说：我们贷款开始放水了。果然最近这个贷款量也非常大。所有因素综合到一块，硬需求，包括一些政策，加上首付降低，加上股市投资道路的丧失，还包括贷款的放宽，综合这些因素就可能突然有一些人现在需要买房子了，这个雪球产生滚起来以后就被媒体无限放大。
因为确确实实中国现任的政府，不管是中央、地方的，还包括开发商，他们骨子里都希望房地产再火，所以一旦有一点点风吹草动，就立刻把这个信号放到非常大的程度，什么上海一个地方开盘，几百套瞬间抢空，这消息一下子就爆出来。就是有很多地方大量的滞销就不是消息，一旦有这样的事就狂报、大报。这实际上是中国的一个运作方式。你说它是开发商与媒体之间的勾结，或政府鼓励媒体这么做等等，或者媒体本身认为这是新闻，这都有可能，这种舆论又使这个信号放大。一放大反馈回去，它刺激了有刚需的人，原来有刚需的人还在犹豫是不是这个房子还会再跌，要不要买这个房子，现在慌了，上海一套房子一天涨了30万，30万是什么概念？绝大多数老百姓一、两年都挣不到这个钱，光一天就涨上去了，那很多人就承受不住了，他就可能非常冲动的、不理智的去不管大小，一定要抓一套房子回来，甚至现在出现几个人合伙凑钱去买一套房子，签个约我们房子共有，这种现象反过来又刺激另外一群投资人，一看哇，这房地产还在涨啊……
中国很多事情实际上就是跟风，媒体完全掌握在中共手里，开发商跟媒体有这样直接的利益关系，有硬需求的人又会忍不住，投资的人又想投入，这是一个很复杂很动态的一个事情，而且是互相正反馈激励的突发事情，房价就花花的各地又涨什么百分之十几、二十几的都有。当然你这次它也是推一些有硬需求的地方，包括北京、上海、包括个别的二线城市。
但是反过来大部分的城市，它统计了70多个，包括很多二城市和重要的三线城市，它也都没有涨，甚至有的往下跌，所以中国现在房地产现在是一个分化的状态，很多地方的政府和开发商主观愿望是能不能发生历史上的事情，比如说北京一线的房子狂涨，延伸到二线、三线城市，那么可能一些小的城市也会受益。这一次这种可能性发生真不大。
主持人：是价格太高的原因吗？
杰森；因为历史上那些在北京的北漂者北京房子他永远也买不起，为了让自己觉得自己有个家，他很可能在会在他的老家三线、四线城市买一个房子，能买的他已经买了，三线、四线城市现在绝对是供过于求，有的人说了，唯一解决三、四线城市房地产积压问题就是讲房子炸掉。因为整个三线城市盖的房子的总量已经超过总人口数量很多，需求和供给偏差很大，包括一些二线城市，他其实也不涨。
这次我看到的是局部的一些有硬需求的城市在涨，然后这个过程被媒体无限放大，老百姓能守得住、守不住，特别是其他三线城市，老百姓会不会又傻呵呵的蹦進去再次去抢房地产，我觉得可能性小。这次暴涨的我觉得是短期的，而且是由很多主观客观因素共同促成的，能引发后效应的应该也不会非常持续长久。除非中国的通胀开始活起来了，目前通胀还没有起来，虽然银行储蓄率在不断降低，老百姓可能还是有一些其他相应的理财渠道，因为通胀没起来内心恐慌也不那么强，所以说房地产应该不会立刻因此就开始又一轮火爆起来了，北京上海再次象前几年那样再涨百分之一百的火爆度可能性不大，那是因为他确确实实是非常非常高了。
北京的房子其实美国很多工薪的人也不一定买的起，北京现在在全国收入是最高的，人均月收入一般私营企业不到五千，国家公务员、事业单位能到八千多，这是什么概念呢？其实也就是美国的一千五百美元，可能还是属于贫困人群呢，就是平均值还是属于美国贫困人群，现在北京房地产美国富人都不一定买，高收入的人群都不一定买的起。所以说在我看来房地产这个事有人想把它炒起来，但是我认为是个闹剧，有些硬需求的人他早早就想买，这是个人的事情，但是如果这个时候想投资的人，这时候你砸很多钱投这个资，我觉得风险太大，不值得这么做。
实际上最聪明的一些中国人，真正有钱的中国人，这时候他把钱他的一部分资产转到国外来，到海外投资，包括美国的一些房地产或其他的一些投资渠道。因为他也看到了，毕竟人民币在贬值，房地产其实已经是高危的状态了，虽然一线北京上海大跌的可能性不大，但是呢再上涨的空间其实不是那么大了，与其把那么多钱聚在那里头，追求很低的回报，其实不如找其它的渠道。所以在我来看这一次有中国媒体烘托出来的这种所谓的房地产热，我想应该过一段时间也就慢慢淡下去了。
主持人：在这么虚高的楼价中卖房，如果之后暴跌，这对一般民众来讲可能很难接受。您认为有这种可能性吗？
杰森：就说至少在历史上比如香港日本啊都会出现房地产高到极点时后来跌下来跌的很惨很惨，很多人后来很久很久都是承担着巨额的房地产债务。就是说中国到底会不会有这样的事? 中国有个特点中国有十几亿的人，北京上海因为它政策的原因，它的资源聚集的太厉害，目前来说它巨大的这种房地产昂贵的生活现实，使得很多人到不了北京上海，但是呢我认为北京上海的房地产它不会暴跌的原因主要是看到两方面，一方面是全中国人只要有机会他只要看见北京能住的起他可能会去北京住，北京上海背后是十亿人排队想住的地方，所以它的硬需求是软硬都存在的。
再一点就是说，我也看出来，其实中共也不想让老百姓真的了解北京上海的房地产的现状。很多人推测，其实北京上海目前盖的房子实际的实用率还是不高，有的地方、小区等，居住率还不是很高，如果大家有一个明确的数据，北京有多少人，居住面积是多少，你一平均，其实北京不一定缺房子。但是因为，信息不透明，加上分配不公，有的人有五、六套房子，七、八套房子，这些房子有的人甚至懒的租出去，同时有限的房子又去抢租非常贵的，买的人也是有限，租也是有限，使得人为的造成的紧张。
你要是采用一些德国的政策，或者其他国家的政策，他制约你拥有多少房子，如果这些房子全部分配到市场上，两千万人，其实可以看到，应该人均有一定的房子在的。但是这个信息是被封闭的，这个信息一旦封闭住的话，给大家总有一种感觉，北京没有地啦，没有房子啦，这个房子肯定是供不应求等等这样的概念。除了硬需求以外，人为造成这种恐慌也是一个因素，使得上海北京的房地产能应该不会什么大跌的因素。但是其它的城市我都不敢说这个话，因为其它的城市他都没有像北京这种有庞大的高薪企业存在。其它的地方其实相应的高薪企业不多，所以它的承受力远远不及北京上海。
所以它能攀升的高度是有限，而且往往这样子的地方，它的地区资源，其实和北京上海差的太远，它也不具有像北京这种有无限制的多少亿人的后备军想去北京上海。所以说再我看来的话，基本上其它的两线城市，有的会跌，有的会持平。三线，四线城市，除了各别的城市，大部分城市，基本上房子卖不出去的是肯定卖不出去，你手里拥有的房子，也绝不是你想像的值多少钱，三、四线城市很多地方已经在开始萎缩了，它的需求本身就不存在。
主持人：有报道指，这种做法把中国的经济泡沫進一步推高。
杰森：再我来看的话，这一次房地产，其实也不牵扯到泡沫被推高，我还是那一句话，北京上海这一次是涨了，它有硬需求，能多大的泡沫，它能往下跌的可能性也不那么大。深圳这个地区我从来没有研究过，我也不是非常确认，但是深圳这个地区涨的非常可怕，深圳有没有泡沫，我现在不敢说，自己直觉总觉得深圳那个地方，应该是存在一些泡沫。其它的二线城市，这一次涨的情况，再我看来，是在逐渐累积泡沫，三、四线城市基本上房地产已经死了。中国为啥没有像美国这个房地产，爆涨起来忽然爆跌，是因为中国人买房的方式和美国人不一样。
历史上中共它首付要求百分之三十，为啥? 事实上就使得房子的你风险根本不在银行这儿，高首付的话，下跌百分之十、二十，这个时候，跌的都是你的钱，在下跌百分之二十之前，没有人愿意抛房子，只要这个市场不抛售房子，就不会给人一个价钱往下跌的感觉。每个人都兴奋拿着自己手里认为我的房子值八十万、七十万，这是他心里上的东西，他会永远有这么个想法。因为市场上没有大量的抛售，所以说大家也看不见真实房子值多少。但是实实在在如果三、四线城市有人现在想卖房子，应该是卖不出什么相应的价钱。
中国各别的几个地方出现了抛售，你比如说温州房子，温州人实际上真的用杠杆炒房卖房，温州的房价一下子跨了百分之五十，包括陕北的神木，随着主要支撑的煤矿企业的资金的流失，或者其它的民间贷款流失，那个房子整个一跨到底。但是就是说大部分其它的城市，因为老百姓付了很多首付，很多人拿着房子，心理上有一个我有这么多价值的慰剂，但是真正的那个市场是不存在的。你要说这个东西是不是泡沫，在我看来其实泡沫已经爆了，只是爆到每一个人手里，每一个人手里还捧着自己的小泡泡，觉得自己有那么多钱，其实不值那么多钱。
美国这边它前面房地产引发的经济危机，其实美国当时推出零首付，我一分钱都不缴我去卖这个房子，每个月付月供，这个房子那怕跌百分之五，我就扔了，我就不要这个房子，我房子直接退给你银行，我就走了，这一下就会出现很多空房子，很多房子投放到市场，房价就越往下垮，一垮原来还有投资百分之十，一下子垮了百分之二十，他一看，银行贷的款也比我房子多了，我也不要了，恶性循造成这样子。中国因为有高额的首付，再加上中国人本身又有攒钱的这种习好，所以最后造成其实老百姓手里价值已经被掏空，但是这时候老百姓还意识不到，特别是三、四线城市老百姓，他意识不到自己手里并没有捧多少钱，但是不管怎么说这个事已经发生了，再我看来，其实这个泡沫，已经阴冷的爆掉了，他手里头捧的东西其实已经不存在。
主持人：我也看到一种说法，房地产价格上升缓解了资金外流。
杰森：资金外流其实是一些就是历史上一些热钱進入中国，这个时候看人民币要贬值，他往出走，也包括一些富人，看到中国投资的环境已经越来越恶劣，他想到海外来投资，用各种方式在走。事实上这是聪明人在做的事情，在我看来的话，个别这些房地产上涨的东西的话，他其实不是最聪明那一群投资人做的事情，我还是那个话，一群有一定需求的人，豁出去在卖房子，再加上一群相对来说比较傻的投资人，这个时候还在投资中国的房地产。真正大量外流的资金到不是那一群人，所以我说到不是外流资金的事情会减少很多，当然这些问题其实都是历史遗留的问题。
在我看来，历史上中国从02-03年就开始搞商品房，然后政府靠房子、卖地发横财，全民都投入到房地产游戏里头，房地产同时也推高一系列其它的行业，钢铁、水泥，包括其它的一些城市劳动力的就业，方方面面，给中共解决了很多问题。最终来看，它实际上毒害了整个中国经济。多少企业不干实业，只靠房地产，我把中国的房地产叫做中国整个经济花园里头的一支“毒”秀，就是一个有毒的花，看的它长的很旺，其实它在毒害整个花园的花。
你想想如果一对收入很高的夫妻，在北京上海，他们真的咬着牙投入三、四百万去买一套房子，他一个月的月供至少得两、三万，非常有消费力的夫妻，比如说夫妻俩一个月有三万人民币的收入，这应该算是生活可以是非常优越的，但是可能他这个时候得拿出二万五来月供，最后夫妻俩只得按五千块钱去生活。结果是啥? 这对这夫妻俩来说是生活质量在下降的问题，但是对整个社会来说，是根本内需完全被破坏，整个就是一个房地产，然后政府从收税卖地赚了钱，但是这俩个夫妻，他们就不敢去渡假，或者说购物，消费，这些真正刺激内需的这种钱都不存在了。每月挣三万块钱的夫妻，每个月只能花五千块钱。
你可以想像，整个这对于中国其它方方面面的经济是多么大的一个制约，所以我说，房地产是一支毒秀，最终真正对中国的经济整体长远转型是有非常大的负面作用，当然引发了老百姓生活内心中的压力、苦，这还是另外一回事。事实上使得中国人本身来说的话，生活质量极端下降，这个房地产起了一个先锋的作用，特别是北京上海。很多年轻人，本来在中国目前工资水平在不断上升的时候，能有一个非常物质很丰富的这种日常生活，现在完全就是每个月投到房子里头，把二、三十年都得投進去的这样的概念。
听众朋友，今天的【杰森访谈】节目就到这里，我是静汝，感谢您的收听，我们下次节目再见。

（以上评论只代表评论员个人的立场和观点）

转载请注明希望之声

欢迎光临 SiS001! Board - [第一会所关闭注册] (http://162.252.9.18/bbs/)